Definitionen Projektentwicklung Hotels

Published on Juni 14th, 2013 | by PM United

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Projektentwicklung Spezialimmobilien Teil 1 – Hotels

Hotelimmobilien sind für Investoren ein interessanter Markt. Die Übernachtungszahlen von inländischen und ausländischen Touristen in Deutschland steigen. Dementsprechend nimmt die Zahl der verfügbaren Hotelbetten zu.

Die Entwicklung von Hotelimmobilien folgt eigenen Kriterien. So ist das Preisniveau in der Regel vom lokalen Immobilienmarkt abgekoppelt. Strenge bauliche Normen und ein verändertes Anspruchsniveau der Reisenden wirken sich auf die Realisierung aus. Deshalb ist der Kreis der auf die Konzeption neuer Hotels spezialisierten Architekten, Fachplaner und Projektentwickler überschaubar.

Kriterien bei der Hotel-Projektentwicklung

1. Standort- und Machbarkeitsstudie

Die Auswahl des richtigen Standortes ist elementar für den Erfolg der Hotelimmobilie. Es bedarf einer sehr guten Branchenkenntnis für die Beurteilung

– von Reisetrends (Wellness-, Sport-, Romantik-, Designhotels etc.),
– der räumlichen Gegebenheiten,
– der Konkurrenzsituation sowie
– der relevanten Nachfrage inklusive deren Struktur und Saisonabhängigkeit.

Die wesentliche Frage ist, ob der örtliche Hotelmarkt noch ein weiteres Haus rechtfertigt. Im zweiten Schritt wird geprüft, ob die Lage eines avisierten Grundstücks grundsätzlich für einen Hotelbetrieb geeignet ist. Die Erreichbarkeit, Parkplätze, die Anbindung an öffentlichen Nahverkehr und eine zentrale Lage zu Sehenswürdigkeiten, Messen oder städtischen Attraktionen sind nur einige Kriterien.

2. Angebot und Nachfrage

Die Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation ist aufgrund der Langwierigkeit von Hotelentwicklungen schwierig. Bis zu fünf Jahre kann es von der Idee bis zur Eröffnung dauern. In dieser Zeit kann sich ein Standort verändern.

Die Auslastungszahlen variieren stark. In Urlaubsregionen schwankt die Belegung in Abhängigkeit von Ferien, Feiertagen und dem Wetter. Für Geschäftsreisende attraktive Stadthotels, in der Regel Häuser im gehobenen Niveau, werden traditionell an Werktagen gebucht. Touristische Stadthotels, meist im mittleren oder Economy-Preissegment angesiedelt, erfreuen sich eher an Wochenenden einer guten Nachfrage.

Weitere zu untersuchende Faktoren sind die Attraktivität eines Standortes für Messebesucher und Kongresse. Eine Rolle spielen zudem die Veranstaltungsangebote einer Stadt (Märkte, Feste, Theater, Musicals usw.).

3. Produktkonzeption

Ist ein attraktiver Standort gefunden und passen die wirtschaftlichen Rahmendaten, wird im nächsten Schritt die Hotelkonzeption unter Verwendung dieser Parameter erstellt:

Preisniveau

1* Tourist
2* Standard
3* Komfort
4* First Class
5* Luxus

Funktion

– Businesshotel
– Kongresshotel
– Ferienhotel

Zielgruppen

– Geschäftsreisende
– Erholungssuchende
– Stadttouristen
– Paare
– Familien

Standortfaktoren

– Innenstadt
– Randlage
– Verkehrsgünstig
– Flughafen
– Bahnhof
– Parkplätze

Gastronomiebedarf

– Frühstücksraum
– Restaurant
– Bar

Zu definieren ist neben der Bettenzahl vor allem das Betreiberkonzept. Hotels sind häufig Managementimmobilien, die mittels eines langfristigen Pachtvertrages an einen Betreiber vermietet werden. Durch eine überschlägige Wirtschaftlichkeitsprognose im Rahmen der Konzeption wird eine Annahme zur Pacht getroffen. Dies bildet die Basis für erste Verhandlungen mit potentiellen Betreibern.

Steht die grobe Konzeption, werden ein Raum- und Funktionsprogramm erarbeitet. Hiernach plant der Architekt einen betreiberunabhängigen Entwurf und erstellt eine Kostenschätzung. Dadurch kann in Vorbereitung auf Gespräche mit Investoren, finanzierenden Banken und Betreibern die Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse konkretisiert werden.

Erst mit Sicherstellung der Finanzierung folgt die Phase der Umsetzung. Projektentwicklung ist bei Hotelimmobilien jedoch von Anfang an – zumindest nach einer ersten positiv beschiedenen Untersuchung des Grundstücks und einer groben Machbarkeitsstudie – ein komplexes Projektmanagement.


About the Author

Andreas ist Betreiber und Gründer von PM United. Aufbauend auf seinen Kernkompetenzen Suchmaschinenoptimierung, Webdesign und Social Media - gehört seine Leidenschaft der Planung, Umsetzung und Steuerung von neuen Projekten.



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