Definitionen Projektentwicklung Einkaufszentrum

Published on Juli 30th, 2013 | by PM United

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Projektentwicklung Immobilien Teil 7 – Shoppingcenter

Einkaufszentrum bzw. modern Shoppingcenter nennt sich ein Gebäudekomplex, der einheitlich geplant, finanziert und gebaut wurde sowie später aus einer Hand verwaltet wird. Er beinhaltet mehrere unterschiedliche Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleistungsbetriebe in verschiedenen Größenordnungen. Hinzu kommen Gastronomie- und Freizeitbetriebe wie Kinos oder Fitnessstudios. Die Betriebe bedienen sich gemeinsamer Wege und Parkanlagen.

Man unterscheidet drei Centertypen:

– Nachbarschaftszentren mit kleinem Einzugsgebiet, einem Verbrauchermarkt als Magneten und einer Größe von 3.000 bis 8.000 m²,

– Gemeinde- bzw. Stadtteilzentren mit großem Einzugsgebiet, breit gestreuten Waren- und Dienstleistungsangeboten und einer Größe von 8.000 bis 15.000 m² sowie

– regionale Shoppingcenter mit mehr als 15.000 m², die eine Vielzahl von Geschäften und Gastronomiebetrieben sowie in der Regel ein oder mehrere Kauf- und Warenhäuser beherbergen; zum Einzugsgebiet zählen Stadt und Umland.

Das Management eines Shoppingcenters ist einheitlich. Das äußere Erscheinungsbild, die Kommunikation sowie das Marketing vermitteln dem Kunden ein Gesamtkonzept. Nicht selten wird eine solche künstlich geschaffene Ballung von in gewachsenen Strukturen ansässigen Betrieben als ungeliebte Konkurrenz zu verhindern versucht.

Projektentwicklung im Spannungsfeld

Bei der Entstehung eines Shoppingcenters treffen unterschiedlichste Interessen aufeinander. Der Centerbetreiber und die oft schon an anderen Orten vertraglich gebundenen Geschäfte möchten sich etablieren. Politik, Stadtplaner, Nachbarschaft und Bürgergruppen beeinflussen die Entwicklung und können eine Akzeptanz erschweren oder sogar verhindern.

In diesem Spannungsfeld muss der Projektentwickler sensibel vorgehen. Es sind fachlich Beteiligte aus den Bereichen Marktforschung, Architektur, Bauüberwachung, Gebäudemanagement, Vermietungsgeschäft, Recht und Marketing einzubinden. Die Projektentwicklung verläuft in drei Phasen.

Phase 1: Auftakt

Projektidee und Ziele werden formuliert, die Bedarfe vor Ort umfassend ermittelt. Erst dann schließen sich Nutzungskonzeption und Wirtschaftlichkeitsanalyse an. Die Standortsuche und dessen Prüfung fallen ebenso in die erste Phase.

Phase 2: Umsetzungsvorbereitung

Sind alle Eingangsuntersuchungen positiv beschieden wird das Grundstück gesichert. Bauseitig werden nun Pläne gezeichnet, Bauantragsunterlagen bei den Behörden eingereicht und Bauleistungen ausgeschrieben. Parallel erfolgen eine detaillierte Standortbetrachtung, eine Festlegung des Branchenmix und die Bindung erster Mieter. Für das Projektmanagement werden Kosten- und Terminpläne aufgestellt. Mit diesen Unterlagen wird die Finanzierung beantragt.

Phase 3: Umsetzung

Nach Erteilung der Baugenehmigung werden die Bauleistungen beauftragt. Der Betreiber bzw. das von ihm eingesetzte Projektmanagement kümmert sich nun aktiv um die Vermietung. Auf einen engen Austausch zwischen Bau- und Vermietungsmanagement ist zu achten. Die Flächengestaltung sollte bis zum Abschluss der Vermietungsphase flexibel gehalten werden um Änderungen bei den Mietern aufzufangen.

Viele Erfolgskriterien zu berücksichtigen

Der Erfolg eines Shoppingcenters zeigt sich im Betrieb. Relevant sind unter anderem

– die richtige Größe am richtigen Standort,
– sehr gute Erreichbarkeit mit öffentlichen und privaten Verkehrsmitteln,
– ausreichend Parkplätze,
– zum Nutzungskonzept und vor allem zur Umgebung passende Architektur,
– die Bindung attraktiver Magnetmieter,
– durchdachte Wegeführung im Gebäudekomplex,
– ein professionelles, einheitliches Marketing,
– eine angenehme Atmosphäre, unterstützt durch Gastronomieangebote und Servicestationen sowie
– der Nachfrage entsprechende Öffnungszeiten.

Das Projektmanagement steht hier vor einer komplexen Aufgabe. In der Regel wird es deshalb vom erfahrenen Centerbetreiber selbst gestellt.


About the Author

Andreas ist Betreiber und Gründer von PM United. Aufbauend auf seinen Kernkompetenzen Suchmaschinenoptimierung, Webdesign und Social Media - gehört seine Leidenschaft der Planung, Umsetzung und Steuerung von neuen Projekten.



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