Definitionen Health Care Immobilien

Published on Juli 26th, 2013 | by PM United

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Projektentwicklung Immobilien Teil 6 – Health Care

Health Care wird mit „Gesundheitswesen“ übersetzt. Health-Care-Immobilien sind z.B. Krankenhäuser, Kurkliniken, Rehabilitationseinrichtungen, Pflegeheime, Medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser. Der Bereich Health Care ist ein Wachstumsmarkt. Die Ausgaben im Gesundheitswesen und für gesundheitsfördernde Einrichtungen steigen stetig, ebenfalls die Anzahl der Beschäftigten in diesem Sektor.

Veränderte Rahmenbedingungen

Kommunen und Länder ziehen sich aus der stationären Krankenversorgung zurück. Das Vergütungssystem und somit die Krankenhauslandschaft haben sich mit Einführung der Fallpauschalen stark verändert. Schließungen, Fusionen, strategische Partnerschaften und Spezialisierungen sind die Folgen.

Krankenhäuser befinden sich in öffentlicher, freigemeinnütziger oder privater Trägerschaft. Dabei hat der Anteil privater Träger in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Krankenhäuser sind heute Wirtschaftsunternehmen, die unter hohem Kosten- und Wettbewerbsdruck stehen. Zugleich wird vom Verbraucher eine hohe Transparenz über die medizinischen Leistungen sowie die Serviceangebote gefordert.

Aufgrund dieser Entwicklungen sind Krankenhäuser ein interessanter Nischenmarkt und vermehrt in den Fokus von Projektentwicklern und Projektmanagern geraten.

Chancen und Risiken bei Health-Care-Investitionen: nur durch Profis zu managen

Krankenhäuser sind hoch komplexe Immobilien. Die räumliche Gestaltung ist auf die spezielle Nutzung ausgerichtet. Bei Neubauten muss die Form der Funktion folgen, bei Bestandsimmobilien haben sich Strukturen und Abläufe durch die Praxis gefestigt. Eine Krankenhausimmobilie eignet sich deshalb in den wenigsten Fällen für andere Zwecke.

Die fehlende Drittverwertbarkeit führt dazu, dass die Träger meist Eigentümer sind.
Privatwirtschaftliche Investitionen sind noch die Ausnahme. Bereits häufiger lassen sich institutionelle Anleger finden. Beispielsweise investieren Hersteller von Medizintechnik in Krankenhäuser bzw. einzelne Bereiche. In der Regel ist damit ein strategisches Interesse verbunden.

Die Krankenhäuser können durch spezialisierte Diagnostik einen Wettbewerbsvorteil erlangen. Hier sind jedoch vorab umfangreiche Untersuchungen über Machbarkeiten und Bedarfe durchzuführen. Fehleinschätzungen können zu niedrigen Auslastungszahlungen und fehlenden Erlösen führen und somit auch ein großes Kostenrisiko darstellen. Das Projektmanagement muss deshalb erfahren im Health-Care-Sektor sein. Große Krankenhäuser unterhalten meist eigene Abteilungen, die besondere Investitionen als Projekt managen.

Masterplan vor Architektenzeichnungen

Bei Neubauten von Krankenhäusern oder Umbauten wird in der Regel vor Beginn ein Masterplan erstellt. Dieser beschreibt die zukünftige Nutzung und die Abläufe im Detail. Dabei sind nicht nur die Wege bei der Krankenversorgung zu beachten sondern auch die sogenannten Sekundärprozesse wie Essens- und Wäscheversorgung, Reinigung, Laborleistungen und hausinterne Transporte.

Flächen sollen langfristig und optimal ausgenutzt, Kosten so gering wie möglich bei vorgegebener Qualität gehalten werden. Um eine nachhaltige Planung zu erreichen, kommen Fachleute verschiedenster Disziplinen unter Führung des Projektmanagers zusammen, u.a. die zukünftigen Nutzer, der Krankenhausarchitekt, Planer für Medizintechnik und weitere technische Ausstattungen, Brandschutzgutachter, Außenanlagenplaner sowie Statiker.

Erst wenn der Masterplan inklusive Betriebs- und Raumprogramm verabschiedet ist, werden die Pläne gezeichnet. Das spart (Um-)Planungskosten und sichert eine nachhaltige Immobilie. Diese Nachhaltigkeit spielt bei der Finanzierung eine herausragende Rolle, insbesondere wenn es sich um Fremdkapital handelt. Ebenfalls fließen die prognostizierte Auslastung, der Umsatz pro Wirtschaftseinheit und die Kostenstruktur in die Analyse ein. Nicht zuletzt sind gesundheitspolitische Rahmenbedingungen und die entsprechenden Landesgesetze zu beachten. Auf die Fachkenntnis der Projektentwickler kommt es deshalb maßgeblich an.


About the Author

Andreas ist Betreiber und Gründer von PM United. Aufbauend auf seinen Kernkompetenzen Suchmaschinenoptimierung, Webdesign und Social Media - gehört seine Leidenschaft der Planung, Umsetzung und Steuerung von neuen Projekten.



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