Definitionen Projektentwicklung Pflegeheime

Published on Juli 16th, 2013 | by PM United

0

Projektentwicklung Immobilien Teil 5 – Pflegeheime

Pflegeimmobilien fristeten viele Jahre ein von der Immobilienwirtschaft unbeachtetes Dasein zwischen karitativen Organisationen und öffentlichen Trägern. Seit den 1990 Jahren hat sich das grundlegend verändert. Als von Investoren und Kapitalanlegern gefragte Spezialimmobilie nehmen Pflegeheime eine zunehmend wichtigere Position ein. Veränderte politische, wirtschaftliche und familiäre Rahmenbedingungen sind der Grund. Vor allem die alternde Bevölkerung verstärkt den Boom.

Pflegeheime sind Managementimmobilien. Sie werden zweckgebunden für die stationäre Pflege alter, behinderter und pflegebedürftiger Menschen errichtet und mit langfristigen Verträgen – üblich sind bis zu 25 Jahre – an einen Betreiber verpachtet. Die Entwicklung eines solchen Vorhabens und das Bauprojektmanagement erfordern viel Erfahrung in der Thematik und ausgeprägtes Verhandlungsgeschick.

Konkrete Standortuntersuchung = erster Erfolgsbaustein

Pflegeheime werfen nur bei hoher Auslastung Erträge ab. Dies ist nur bei entsprechender Nachfrage erreichbar. Da die Anzahl der pflegebedürftigen Menschen von Jahr zu Jahr wächst, steigt der Bedarf an Pflegeplätzen. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass ca. 70 Prozent ambulant im heimischen Wohnumfeld versorgt werden. Nur ein kleiner Teil benötigt einen Pflegeplatz.

Die aktuellen und zukünftigen Pflegeplatzbedarfe kann der Projektentwickler anhand der demografischen Daten berechnen. Ist ein ausreichendes Bevölkerungspotential mit einem hohen Anteil älterer Menschen vorhanden, kann ein Grundstück gesucht werden. Standortvorteile sind:

– Nähe zu Dienstleistungsbetrieben, Handel, Einrichtungen des Sozial- und Gesundheitswesens, Parkanlagen und kulturellen Angeboten,
– gute Erreichbarkeit und Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz sowie
– weitere pflegenahe Dienstleistungen oder Wohnformen in der Umgebung.

In die Standortbetrachtung fließen zudem

– die weiteren vorhandenen Angebote und die Wettbewerbssituation,
– die voraussichtliche Entwicklung der Bevölkerungs- und Sozialstruktur sowie
– das Image und die Bedeutung eines Standortes

ein. Erst wenn alle Aspekte beleuchtet und mit guter Prognose bewertet wurden, kann es in die Erstellung eines Nutzungskonzeptes gehen.

Räumliche Umsetzung = zweiter Erfolgsbaustein

Die Architektur folgt dem Nutzungskonzept und der Funktion. Nur so kann das Pflegeheim als Managementimmobilie funktionieren. Das Projektmanagement muss eine Brücke zwischen den Renditeanforderungen des Investors und den Vorstellungen zur Raumgestaltung des zukünftigen Betreibers schlagen.

Der Gesetzgeber hat die bauliche Umsetzung mit der Heimmindestbauverordnung geregelt. Die Betreiber haben zudem genaue Vorstellungen über

– die Anzahl der benötigten Betten,
– die räumliche Gestaltung in Wohngruppen,
– die Größe der Gemeinschaftseinrichtungen,
– die Einzelzimmeranzahl,
– die Größe pro Zimmer,
– die Nettogeschossfläche pro Bewohner und
– die Gestaltung der Außenanlagen.

Erst wenn ein Konsens gefunden und in einem Raumprogramm festgeschrieben ist, kann der Architekt die Pläne zeichnen.

Sichere Verträge = dritter Erfolgsbaustein

Lange vor Baubeginn werden die notwendigen Verträge geschlossen. Die Projektentwickler moderieren zwischen Investor (= Verpächter) und Betreiber (= Pächter). Neben der zu zahlenden Miete, bei Pflegeheimen Investitionsfolgekosten genannt, sind u.a. Regelungen zu Pachtpreisindexierung, Vertragsdauer, Verlängerungsoptionen, Pachtkonditionen in der Belegungsphase und Instandhaltungen zu treffen. Der Ausstattungsstandard wird mittels Baubeschreibung festgelegt.

Projektierte Pflegeimmobilien, die einen Betreiber vertraglich gebunden haben, werden auf dem Markt zu attraktiven Konditionen gehandelt. Sie versprechen dank der langfristigen Mietverträge eine sichere Geldanlage.


About the Author

Andreas ist Betreiber und Gründer von PM United. Aufbauend auf seinen Kernkompetenzen Suchmaschinenoptimierung, Webdesign und Social Media - gehört seine Leidenschaft der Planung, Umsetzung und Steuerung von neuen Projekten.



Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Back to Top ↑