Definitionen Projektentwicklung Immobilien Gewerbeparks

Published on Juni 20th, 2013 | by PM United

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Projektentwicklung Immobilien Teil 3 – Gewerbeparks

Wesentliches Merkmal von Projektentwicklungen ist, dass die Auswirkungen getroffener Entscheidungen mit Verzögerung eintreten. Beim Neubau eines Gewerbeparks ist diese Verzögerung besonders markant, da Vorvermietungen – wie z.B. bei Hotels, Kindertagesstätten oder Pflegeimmobilien – eine Ausnahme darstellen.

Gewerbeparks werden für den Markt gebaut und sind in die Gruppe der Multi-Tenant-Immobilien einzustufen. Das bedeutet, das Geschäftsmodell zielt auf die Nutzung durch mehrere Mieter ab, im Gegensatz zur Single-Tenant-Immobilie mit nur einem Mieter. Die Mehrmieternutzung reduziert das Vermietungsrisiko, ist jedoch für die Projektmanager eine herausfordernde Führungsaufgabe.

Was ist ein Gewerbepark?

Gewerbeparks bzw. Gewerbegebiete sind heute aus den Stadtbildern kaum noch wegzudenken und mit ca. 35 Jahren eine vergleichsweise junge Immobilie. Verschiedene Nutzungen wie Geschäfts-, Hallen-, Lager-, Service- und Büroflächen befinden sich an einem Standort räumlich dicht beieinander und bedienen sich gemeinsamer Verkehrswege und Parkplätze. Die Flächen sind verbunden und flexibel nutzbar. Neben Mietermix und baulicher Attraktivität entscheidet die Erreichbarkeit über den Projekterfolg.

Marktanalyse mit hohem Stellenwert

Der mit der Umsetzung beauftragte Projektmanager muss von Anfang an eng mit dem Projektentwickler zusammenarbeiten. Ziel ist es, mit dem Vorhaben Gewerbepark einen Wertgewinn zu schaffen, der sich im Verhältnis der Herstellungskosten zum Wert der vollvermieteten Immobilie bemisst. Auf der Markteinschätzung liegt deshalb ein hohes Gewicht. Wichtig für die Betrachtung sind:

– die Grundstückspreise für Gewerbeparkflächen,
– die örtlich erzielbaren Mieten pro m² für einzelne Mieterarten,
– der Mietermix,
– der Flächenmix zwischen Geschäften, Büros, Hallen, Serviceflächen usw.,
– die Nachfragesituation,
– das Konkurrenzangebot,
– die Verkehrssituation,
– die Erreichbarkeit und
– die prognostizierte Anzahl der benötigten PKW-Stellplätze.

Während es für Shoppingcenter umfangreiche Berechnungen über Kundenströme, Laufwege, Kaufkraft und ähnliches gibt (was für Gewerbeparks in wissenschaftlicher Form nicht vorliegt), sind beim Bau von Gewerbeparks vor allem langjährige Beobachtungen und das Sammeln von Marktdaten (Nachfrage, Vermietbarkeiten, Wettbewerb, Kaufpreise, Mieten, Parkplätze etc.) erfolgsentscheidend.

Projektmanagement mit Fingerspitzengefühl

Fehler in der Markteinschätzung haben gravierende Folgen. Bei zurückhaltenden Prognosen kann das Projekt gar nicht erst realisiert werden. Zu optimistische Voraussagen können wiederum einen hohen Wertverlust nach sich ziehen. Zu wenige Parkplätze führen möglicherweise wegen zeitaufwendiger Suchen zum Frust der Kunden und letztendlichem Wegbleiben. Wenig Abwechslung bei den Anbietern kann die Nachfrage schmälern. Zu viele Lager- oder Hallenflächen wirken unattraktiv.

Das Projektmanagement steht deshalb vor herausfordernden Aufgaben. Die Flächen müssen flexibel gestaltet sein um ggf. einen raschen Mieterwechsel zu ermöglichen. Die Attraktivität darf dies jedoch nicht gefährden, weshalb die Zusammenarbeit mit dem Architekten gut koordiniert sein muss.

Auf einen frühen Abschluss der Mietverträge muss geachtet werden – d.h. spätestens während der Bauphase. Zu berücksichtigen ist hierbei eine lange Anlaufphase zwischen erstem Kontakt, Mietvertragsabschluss und Umzug. Gewerbeparkmieter sind z.B. Vertriebsfirmen, Autovermieter, Verwaltungen und Softwareunternehmen. Firmen ziehen ungern um, insbesondere wenn sich eine Adresse etabliert hat. Gründe sind meist auslaufende Mietverträge, personelles Wachstum oder Umorganisation. Das Projektmanagement muss diese Umstände kennen und gezielt Hilfestellung anbieten – auch das entscheidet über den Projekterfolg.


About the Author

Andreas ist Betreiber und Gründer von PM United. Aufbauend auf seinen Kernkompetenzen Suchmaschinenoptimierung, Webdesign und Social Media - gehört seine Leidenschaft der Planung, Umsetzung und Steuerung von neuen Projekten.



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