Definitionen Finanzierung von Immobilienprojekten

Published on Juni 26th, 2013 | by PM United

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Finanzierung von Immobilienprojekten

Die Finanzierung eines Bauvorhabens ist Voraussetzung für dessen Realisierung. Die Kapitalbeschaffung spielt deshalb im Rahmen des Immobilienprojektmanagements eine herausragende Rolle.

Zu unterscheiden ist zwischen privater und gewerblicher Immobilienfinanzierung. Bei privaten Immobilienfinanzierungen wird zwischen Bau bzw. Erwerb zur Eigennutzung (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) und zur Kapitalanlage (zwecks Vermietung) differenziert.

Von gewerblichen Immobilienfinanzierungen ist beim Kauf oder der Errichtung von Gewerbeobjekten die Rede. Das sind z.B. Wohnungen, die durch ein Wohnungsunternehmen zwecks Bestandserweiterung und Vermietung errichtet werden oder Spezialimmobilien (Bürogebäude, Hotels, Pflegeheime, Shoppingcenter etc.), die zur Weitervermietung an einen oder mehrere Mieter gebaut oder angekauft werden.

Merkmale einer Projektfinanzierung

Der Begriff Projektfinanzierung steht im Zusammenhang mit der Entwicklung eines Projektes. Er hat sich etabliert für Vorhaben, die von der Idee bis zur Fertigstellung durch einen Kreditgeber begleitet werden. Da es noch keine Mieteinnahmen zur Besicherung gibt, stellen die Immobilie selbst und die weiteren Vermögenswerte des Kreditnehmers die Sicherheiten für den Kapitalgeber dar.

Der Kreditgeber geht mit der Finanzierung ein unternehmerisches Risiko ein. Er wird deshalb das Risiko überschaubar halten und im Vorfeld eine umfassende Prüfung durchführen, eine sogenannte Due Diligence („angemessene Sorgfalt“) mit folgenden Parametern:

1. Marktdaten:

Die vom Projektentwickler berechneten Bedarfe, die prognostizierte Nachfrage und die Wettbewerbssituation werden nachgeprüft.

2. Standortuntersuchung:

Hier geht es um die Frage, ob das Vorhaben am richtigen Standort realisiert wird und eine umfassende Analyse mit Mikro- und Makrostandortuntersuchung durchgeführt wurde.

3. Prüfung des Nutzungskonzeptes:

Es erfolgt eine Sichtung der räumlichen Konzeption mit der Fragestellung, ob die Bedürfnisse der zukünftigen Nutzer richtig umgesetzt wurden.

4. Wirtschaftlichkeitsanalyse:

Die gesamten Herstellungskosten werden ins Verhältnis zu den erwarteten Erlösen aus Verkauf oder Vermietung gesetzt. Die Bauherrnrendite wird geprüft. Die Länge der Vermarktungsphase spielt eine Rolle, ebenfalls das Leerstandsrisiko. Weitere zu bewertende Risiken liegen in der planmäßigen Bauabwicklung (Kosten, Termine, Qualitäten) und in der Veränderung des Marktes (insbesondere konkurrierende Vorhaben, die noch nicht in der Marktanalyse erfasst waren).

5. Baurecht:

Das Bauvorhaben muss dem geltenden Baurecht folgen. Infrastruktur, Erschließung, die Bauweise und die Frage, ob ausreichend Gutachten z.B. zur Bodenbeschaffenheit eingeholt wurden, werden betrachtet.

6. Beleihungswert:

Der Kreditgeber wird für die interne Risikobeurteilung einen Beleihungswert aus den Projektangaben ermitteln.

7. Bonität:

Der Kreditnehmer muss seine Kreditwürdigkeit durch testierte Bilanzen nachweisen. Bei vorhabenbezogen gegründeten Projektgesellschaften werden die gesamte Unternehmensstruktur, die Gesellschaftsverhältnisse und ggf. die privaten Vermögensverhältnisse der Gesellschafter beleuchtet.

Erst nach sorgfältiger Prüfung der vorgenannten Punkte werden die Finanzierungsbedingungen festgelegt. Für das Projektmanagement bedeutet die Projektfinanzierung eine umfassende Mitarbeit.

Finanzierungsarten für Immobilien

Finanzierende Banken fordern in der Regel den Nachweis von Eigenkapital. Dem können Projektentwickler selten nachkommen, insbesondere wenn Projektgesellschaften nur vorhabenbezogen gegründet wurden. Das Projektmanagement hat deshalb die Aufgabe Finanzierungspartner gezielt anzusprechen. Sogenanntes Private Equity wird u.a. von speziellen Projektentwicklungs-Immobilienfonds oder Kapitalanlegern zur Verfügung gestellt.

Über Banken angebotene Finanzierungen sind z.B.:

– klassische Annuitätendarlehen,
– Konsortialfinanzierungen durch mehrere Institute,
– Mezzaninkapital (Kombination von Fremd- und Eigenkapital mit weiteren Bausteinen wie stillen Beteiligungen) oder
– Joint-Venture-Finanzierungen durch Beteiligungen an der Projektgesellschaft.

Um die Projektfinanzierung erfolgreich abzuschließen, benötigt das Projektmanagement eine umfassende Kapitalmarktkenntnis.


About the Author

Andreas ist Betreiber und Gründer von PM United. Aufbauend auf seinen Kernkompetenzen Suchmaschinenoptimierung, Webdesign und Social Media - gehört seine Leidenschaft der Planung, Umsetzung und Steuerung von neuen Projekten.



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